Mietvertrag, Kündigung, Minderung, Mietforderung, Räumung, Mietmangel & mehr
Mietrecht: Komplexe Materie mit Schutzfunktion

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Das Mietrecht zählt zu den umfänglichsten Rechtsgebieten überhaupt und birgt deshalb ein großes Konfliktpotential für größere und kleinere Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Es ist Teil des Zivilrechts und daher in seinen wesentlichen Bestimmungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Das Mietrecht unterscheidet zwischen Wohnraum- und Gewerberaumvermietung. Für die Vermietung von Wohnraum greifen besondere Mieterschutzvorschriften. Grundsätzlich erwachsen jedoch aus jeden Mietverhältnis für beide Parteien konkrete Rechte und Pflichten. Eine genaue Kenntnis dieser Vorgaben im Mietrecht - und natürlich deren Beachtung - kann oft langwierige und nervenaufreibende Auseinandersetzungen vor Gericht ersparen. Die Basis für ein gutes und einvernehmliches Mietverhältnis bildet ein rechtssicherer Mietvertrag.



Der Mietvertrag: Grundlage für ein
integres Mietverhältnis

Die Rechtsprechung zum deutschen Mietrecht unterliegt einem kontinuierlichen Wandel.

Es ist daher von größter Wichtigkeit, dass ein neu zuschließender Mietvertrag aktuell ist, das meint vor allem: dass er keine veralteten und damit rechtlich unwirksamen Klauseln enthält - die gegebenenfalls sogar zur Minderung der Miete berechtigen. Vermieter und Mieter sind gut beraten, den Mietvertrag fachkompetent prüfen zu lassen. Je sorgfältiger und präziser ein Mietvertrag formuliert ist, desto weniger lässt er Raum für späteren Streit. Dies gilt besonders für die Höhe der Mietforderung und Vereinbarungen zur Betriebskostenzahlung, die Regelungen zur Kündigung, zu Schönheits- und Kleinreparaturen, zu Kaution und Hausordnung. Vermieter müssen bei der Mietforderung eventuell geltende Vorschriften zur Mietpreisbremse beachten.

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Ordentliche Kündigung:
Die Fristen im Mietrecht

Das soziales Mietrecht in Deutschland, heißt: dem Wohnrecht des Mieters wird ein vergleichsweise hoher Stellenwert zuerkannt.

So kann der Mieter einen Mietvertrag ohne Angabe von Gründen jederzeit "ordentlich" beenden: Innerhalb der gesetzlich vorgeschrieben Frist für die Kündigung von unbefristeten Verträgen von drei Monaten, sofern der Mietvertrag keine kürzere Frist vorsieht (eine längere ist nicht erlaubt). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Vermieter rechtzeitig erreichen. Der Vermieter hingegen kann eine Kündigung nicht so einfach aussprechen. Er muss ein "berechtigtes Interesse" nachweisen.

Das Mietrecht nennt folgende Gründe: Der Mieter ist der Zahlung der Mietforderung (trotz Anmahnung) nicht nachgekommen oder er stört nachhaltig den Hausfrieden.

Oder: Der Vermieter meldet Eigenbedarf an oder er erleidet durch die Nicht-Räumung der Wohnung "erheblichen wirtschaftlichen Schaden".



Fristlose Kündigung: Von Mietschulden bis Mietmangel

Nur wenn eine "schwerwiegende" Verletzung der im Mitvertrag vereinbarten Regeln vorliegt, können und dürfen sowohl Vermieter als auch Mieter ein Mietverhältnis durch eine fristlose Kündigung beenden.

Dem Vermieter ist es erlaubt eine fristlose Kündigung auszusprechen und die unverzügliche Räumung zu verlangen, wenn:

  • der Mieter zwei Monate hintereinander die Mietforderung überhaupt nicht beglichen oder nur einen Teil der Mietforderung bezahlt hat

  • der Mieter dem Vermieter die Summe von insgesamt zwei Monatsmieten schuldig ist

  • der Mieter zu einer dauernden Minderung des Wohnungswertes beiträgt

  • der Mieter ohne Genehmigung untervermietet.
     

Mieter können von einem Mietvertrag durch fristlose Kündigung vor allem dann zurücktreten, wenn die Wohnung einen gravierenden Mietmangel aufweist, beispielsweise eine Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilze, Ungezieferbefall oder Feuchtigkeitsschäden. Als Mietmangel gelten auch nicht fertiggestellte Renovierungsarbeiten, die eine vollständige Nutzung der Wohnung verhindern. Ein Mietmangel, der die Wohnqualität deutlich herabsetzt (zum Beispiel unzureichende Temperaturen im Winter), berechtigt den Mieter sowohl zur Minderung der Miete als auch zur fristlosen Kündigung. Hier sind die Details des Einzelfalls von juristischer Bedeutung.

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Kleinreparaturen & Schönheitsreparaturen:
Die Wirksamkeit von Klauseln

Grundsätzlich hat der Vermieter dafür Sorge zu tragen, dass sich die Wohnung stets in einem vertragskonformen Zustand befindet und kein Mietmangel entsteht.

Die Kosten für die Instandhaltung sind folglich von ihm zu tragen: Mit Ausnahme der sogenannten Kleinreparaturen an Dingen, die täglich vom Mieter benutzt werden. Diese Bagatellschäden können dem Mieter in Rechnung gestellt werden - vorausgesetzt der Mietvertrag enthält eine rechtsgültige Kleinreparatur-Klausel. Wirksam ist ein solcher Zusatz nur, wenn er die Maximalkosten je Reparatur und eine Höchstsumme für ein laufendes Jahr angibt.

Außerdem wichtig: Viele der in älteren Verträgen enthaltenen "Schönheitsreparaturklauseln" sind von jüngeren Urteilen im Mietrecht als unwirksam "gekippt" worden. Der BGH sieht zumeist den Vermieter in der Pflicht. Die Gleichung "nach der Räumung renovieren" gilt so nicht mehr. Erlaubt sind nur "faire" Vereinbarungen.



Minderung der Miete: Das Mietrecht
schützt vor Beeinträchtigungen

Wird die Wohnqualität durch einen Mietmangel beeinträchtigt, so hat der Mieter grundsätzlich das Recht, eine Minderung der Mietforderung vorzunehmen. Allerdings nur dann, wenn er den Vermieter über den Mietmangel (und die beabsichtigte Minderung) unterrichtet und ihm eine "angemessene" Frist zur Beseitigung eingeräumt hat. Dabei reicht es aus, den Mietmangel zu beschreiben, ein detailliertes Protokoll, beispielsweise wann es wie lange aus dem Dach getropft oder an welchen Tagen für wie lange die Heizung nicht funktioniert hat, ist nicht erforderlich. Das Mietrecht legt zudem ausdrücklich fest, dass eine Minderung der Mietforderung erst ab dem Zeitpunkt der Information des Vermieters erlaubt ist. Eine rückwirkende Minderung ist unzulässig.

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Mieterhöhung: Was Vermietern erlaubt ist

Der Vermieter darf vom Mieter frühestens ein Jahr nach dessen Einzug eine höhere Miete verlangen - und muss ihm eine "Überlegensfrist" bis Ultimo des übernächsten Monats einräumen. Gleiche Fristen gelten für bestehende Mietverhältnisse. Die Mietforderung kann bis auf das Niveau des örtlichen Mietpreisspiegels angehoben werden - sie darf jedoch innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen. Diese sogenannte "Kappungsgrenze" liegt in angespannten Regionen inzwischen oft auch bei 15 Prozent. Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, muss die Erhöhung nicht jedes Mal angekündigt und auch die Kappungsgrenze nicht beachtet werden. Bei einem Indexmietvertrag orientiert sich die künftige Miete am Verbraucherpreisindex, also prinzipiell an der Inflationshöhe. Die Indexmiete ist unabhängig von den örtlichen Vergleichsmieten, kann also auch noch steigen, wenn deren Niveau bereits erreicht ist.

Nachteil: Steigt das ortsübliche Mietenniveau schneller als die Inflation, kann die Mieterhöhung trotzdem nicht angepasst werden.



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Mietschuldner: Von Mietnomaden &
"kalter Räumung"

Sie sind der kleine Albtraum eines jeden Vermieters: Mieter, die keine Miete zahlen, denen gekündigt wird - und die trotzdem keine Anstrengungen unternehmen, die auf eine Räumung der Wohnung schließen lassen. Ein großer Albtraum wird daraus, wenn erkennbar wird, dass es sich um Mietnomaden handelt. Das Mietrecht sieht in beiden Fällen vor, dass der Vermieter formell beim Amtsgericht die Räumung der Wohnung einklagen muss. Allerdings kann es bis zu einem Jahr dauern, bis der Klage auf Räumung ein vollstreckbarer Titel folgt. Nicht selten passiert es allerdings, dass der säumige Mieter plötzlich verschwunden ist - kurz bevor der Vermieter die Klage auf Räumung anstrengen wollte. Lässt er einen Teil der Einrichtung zurück und behält zudem die Schlüssel, darf der Vermieter die "kalte Räumung", also eine Räumung der Wohnung ohne Titel, nicht vornehmen - auch wenn dies unter ökonomischen Aspekten sinnvoll erscheint. In diesen Fällen ist äußerste Umsicht geboten - und juristische Beratung empfehlenswert.

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Gewerbemietrecht: Das besondere Geschwisterkind

Das Mietrecht des BGB dient in wesentlichen Aspekten dem Schutz des (Wohnungs-)Mieters vor willkürlichem Verhalten des Vermieters. Das Gewerbemietrecht ist zwar ebenfalls im BGB verankert, sieht allerdings den Gewerbemieter nicht so grundsätzlich in einer schwächeren Position als den Vermieter von Gewerbeobjekten. Insofern erlaubt es eine weitreichende Vertragsfreiheit - die gleichwohl durch eine strenge Inhaltskontrolle der jeweiligen AGB-Klauseln reglementiert wird. Trotzdem unterscheiden sich beide Rechtsgebiete beispielsweise durch fehlende Regelungen zum Bestandsschutz oder zu Mieterhöhungen. Da durch die große vertragliche Freiheit ein nur schwer überschaubarer Gestaltungsspielraum entsteht, empfiehlt es sich umso mehr, für einen oft mit großen Investitionen verbundenen Gewerbemietvertrag fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen.

Die Komplexität im deutschen Mietrecht, verbunden mit einer nicht immer einheitlichen Rechtsprechung, begünstigt Unsicherheiten auf Mieter- wie auf Vermieterseite. In vielen Fällen kann nur ein versierter Fachanwalt eine kompetente Beratung garantieren - und der jeweiligen Partei zu Ihrem guten Recht verhelfen.